El Comisionado de edificios o «Building Commissioning» es un proceso que se extiende a lo largo de todo el ciclo del proyecto BIM. El Commissioning tiene que ver con varias disciplinas y tiene como objetivo asegurar que el funcionamiento del edificio en uso coincide con lo diseñado y con las expectativas del promotor.
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Fuente: Smith Seckman ReidAunque el Commissioning o comisionado de edificios lleva 40 años poniéndose en práctica, es ahora cuando realmente cobra especial importancia. Con la ola de la pasada década incidiendo en la Eficiencia Energética y las estrategias actuales para incorporar la sostenibilidad en el sector de la arquitectura y la edificación, necesitamos que los edificios que proyectamos se ejecuten y utilicen tal y como se han previsto. Sólo de esta manera, la inversión por parte del cliente y el alto grado de especialización en el diseño pueden tener un éxito real. El comisionado hace mejorar la calidad del proyecto, la construcción y el edificio en uso.
El Building Commissioning es una práctica profesional que asegura que los edificios son llevados a cabo de acuerdo con los requisitos de la propiedad. Los edificios que están bien comisionados normalmente sufren menos cambios sustanciales, son más eficientes energéticamente y tienen costes de operación y mantenimiento menores. La documentación del proceso de comisionado también le otorga al cliente promotor un correcto posicionamiento en el mercado inmobiliario.
Como se puede desprender, la monitorización de los edificios se hace fundamental. La monitorización de edificios aporta una información de valor a los sistemas de evaluación ambiental como LEED y las certificaciones como el estándar Passivhaus, asegurando así la propia calibración del comportamiento del edificio, la búsqueda de errores y la mejor optimización.
Aunque el comisionado se ocupa de todo el proceso del edificio, sí que tiene mucha importancia el hecho de la monitorización del edificio en uso. Uno de los fines del Commissioning es evitar a toda costa el temido «Performance Gap» 0 brecha prestacional del edificio en uso.
El comisionado ayuda principalmente a asegurar el éxito del edificio resultante del proyecto y cuentas con los siguientes beneficios:
Para el promotor del edificio, el comisionado es sinónimo de poder tener en la realidad un edificio con las mismas prestaciones por las que se ha pagado. Para llevar a cabo este fin el propietario necesita recurrir a un auditor externo denominado Agente del Comisionado, Commissioning Agent o CxA. Este Agente puede ser un:
Lo ideal es contratar al CxA desde las primeras fases del proyecto. El hecho de contar con un CxA da la oportunidad de indentificar posibles problemas de instalación, comprobación y rendimiento del edificio. El CxA se dedica normalmente a recabar datos y liderar y gestionar el proceso de comisionado del proyecto y trabaja en paralelo con los equipos de diseño, contratistas y suministradores.
BIM es un proceso continuo de recopilación de información y gestión del edificio desde los primeras aproximaciones de diseño hasta su desmantelamiento final. La clave para facilitar el comisionado con BIM consiste en tener un Gemelo Digital actualizado y fidedigno a la realidad. Este Gemelo Digital es lo que normalmente se entrega al promotor del edificio, y debe contener toda la información del edificio. El Commissioning al mismo tiempo «nutre» y «se alimenta» de la información del Gemelo Digital.
En cuanto al papel que desempeña el Building Commissioning en la metodología BIM, éste actúa en prácticamente todas las fases del proyecto BIM, pero especialmente en la dimensión siete, que tiene que ver con el «facility Management» o gestión del edificio en uso. El hecho de contar con un CxA desde el principio del proyecto asegura a la propiedad el tener el mejor Gemelo digital posible, ya que es complicado a veces conseguir en la práctica un modelo del edificio de calidad y real. De esta forma se comprueban las prestaciones e instalaciones a tiempo real, y a la vez se corrigen a tiempo si es necesario.
En cuanto al papel del Commissioning en la dimensión 7 de BIM que trata la gestión del edificio en uso, éste aportará mucha información a la hora de hacer que el edificio sea eficiente y eficaz en sus prestaciones. Integrando el modelo BIM en las comprobaciones y gestión del edificio el cliente sentirá que tiene el control de su edificio.
