Checklist para arquitectos: cómo construir casas prefabricadas con éxito

¿Te llaman la atención las casas prefabricadas y estás sopesando especializarte en este tipo de construcciones? ¿Tu cliente está interesado en hacerse una vivienda prefabricada y no sabes muy bien por dónde cogerle el tiento? Enhorabuena, porque has llegado al sitio correcto. En este post del Reto Kömmerling te hemos preparado una checklist con los aspectos imprescindibles a tener en cuenta para diseñar y construir casas prefabricadas con éxito.

¿Qué aspectos caracterizan a las casas prefabricadas con respecto al proceso constructivo in-situ?

En el proceso de realización de arquitectura modular y vivienda unifamiliar prefabricada en España hay una serie de características que se diferencian con claridad con respecto a una tradicional:

• Preparación del proyecto. Normalmente estas viviendas son a precio cerrado, el modelo llave en mano es lo habitual. Contar ya con un sistema estandarizado es lo mejor, bien puedes crear de antemano un catálogo con modelos propios o bien trabajar con empresas que ya tienen estándares desarrollados. Gracias a los estándares, el cliente tiene una orientación económica fiable y se hace una idea concreta del tipo de casa que se puede construir.
• Proyecto. Como arquitecto debes definir en el proyecto hasta el último tornillo de la vivienda: una vez los planos llegan a la nave de fabricación, no hay posibilidad de cambios improvisados.
• Ejecución. La fase de ejecución de viviendas prefabricadas es muy diferente a la ejecución tradicional y la desglosamos en varias fases: fabricación, trabajos in situ, transporte e instalación. Esta fase es la más delicada de coordinar, pero lo bueno es que puedes compaginar a la vez la fabricación de las casas off-site y los trabajos en la parcela, con lo que los tiempos de ejecución se reducen.
• Trabajo con equipos multidisciplinares. Los estudios de arquitectura que ya están haciendo proyectos de casas prefabricadas lo saben bien: este tipo de proyectos implica a arquitectos, profesionales de venta y postventa, project managers, ingenieros, constructores, transportistas y gruistas, etc. Por lo que aquí el trabajo colaborativo y el trato estrecho entre todos es esencial.

Preparación del proyecto

Cuando tu cliente quiere construirse una vivienda, normalmente viene acompañado de un porrón de ideas con sus necesidades y preferencias. También posiblemente con una parcela comprada. En el caso de las casas prefabricadas, debes adaptar sus ideas a un sistema modular con sus características y configuraciones propias. Además, el tipo de terreno y su accesibilidad tendrán también relevancia de cara a acordar el presupuesto.

Elección del modelo de casa prefabricada que cumpla las expectativas de tu cliente

Tanto si tienes pensado desarrollar modelos propios como trabajar en el proyecto con una empresa especializada, emplearás sistemas de construcción en seco. Aquí tienes una lista de requisitos que deben reunir los sistemas prefabricados:

• Qué tamaño tienen los módulos prefabricados. Recuerda que deben ser transportados con tráiler a la parcela.
• Posibilidad de unir varios módulos en planta y en altura: flexibilidad del sistema.
• El material para la estructura: hormigón, acero o madera. Cada orden estructural tiene sus pros y sus contras. Sobre todo debes asegurar que la construcción sea firme pero no demasiado rígida para aguantar sin daños el transporte y la implantación en la parcela.
• Los componentes de la envolvente térmica: materiales para construcción en seco.
• Definir los sistemas de instalaciones: calefacción, refrigeración, agua caliente sanitaria, iluminación y energía renovable.
• Catálogo de materiales de acabados exteriores e interiores.
• Catálogo de apliques, sanitarios y mobiliario.

La parte puramente constructiva está estandarizada y el cliente no tiene opción de elegir, por ejemplo, los materiales de aislamiento térmico. Lo que sí que puede personalizar de un catálogo son los materiales de acabado y los detalles interiores como los apliques, los pomos de las puertas, el mobiliario, etc.

Elementos adicionales de la vivienda

El modelo más básico de casa prefabricada puede ser un módulo container de 12 m³ transformado para ser habitable. Entre esto y las casas prefabricadas super lujo hay una variedad de elementos opcionales y personalizaciones que el cliente puede tener en mente, y que normalmente suelen elevar el presupuesto global:

• Cubierta transitable para balcón. Es necesario calcular una estructura del techo más resistente.
• Balcones, plataformas y pérgolas. Pueden dejarse previstos y ejecutarlos a posteriori, al ser estructuras exentas al sistema.
• Instalación de energías renovables. Realizar estudio de soleamiento y, en su caso, dejar la preinstalación ejecutada en la parcela.

Además, estas viviendas tienen la ventaja de poderse ampliar a posteriori añadiendo más módulos. Háblalo con tu cliente por si hay que dejar ejecutado algún anclaje adicional.

El solar y la accesibilidad

Para fijar el precio y los plazos no solo necesitas decidir el tipo y tamaño de la vivienda prefabricada, también es esencial conocer al dedillo las características de la ubicación y si ésta es óptima para operar con maquinaria pesada:

• Estudio geotécnico del terreno.
• Topografía del solar. Si es plano y no tiene árboles, el ensamblaje será más fácil.
• Geometría y orientación del solar.
• ¿Hay obstrucciones solares que afecten a la parcela?
• ¿Hay acceso a los suministros básicos (electricidad, toma de agua, desagüe)? Si no hay, incorporar las soluciones.
• ¿Es la parcela accesible desde la vía rodada principal? ¿Hay caminos estrechos, túneles o vegetación que dificulte el acceso de los trailers? Este punto es clave para determinar el tamaño de los módulos.
• ¿Hay espacio para la logística de montaje de la vivienda? El tamaño de la grúa depende mucho de la distancia que tenga que mover los módulos desde el camión hacia la superficie de implantación.
• ¿Es la parcela óptima para construir la vivienda prefabricada?

Urbanización de la parcela

Las zonas exteriores suponen hasta el 20% del Precio de Ejecución Material. Por supuesto, el cliente puede hacerse cargo de la urbanización más tarde, en una segunda fase.

Lejos de la idea de que las viviendas prefabricadas no son atractivas estéticamente, lo cierto es que puedes diseñar grandes espacios de transición simplemente con un par de muretes en la entrada, como en la foto de arriba. ¿A que la casa se ve con mucho más estilo? Aquí tienes la checklist para la urbanización:

• Pavimentos y zona de tránsito de vehículos.
• Accesos a la vivienda.
• Muros de contención.
• Vegetación y elementos decorativos.

Acuerdo del precio y de los plazos

¿Por qué cada vez más clientes se deciden por construir viviendas prefabricadas? Porque esperan una mayor calidad de la construcción, con garantías de ejecución sin retrasos y por el precio cerrado. Es habitual que, tanto el precio como los plazos de ejecución queden acordados antes del proyecto. Partiendo de la información del tipo del sistema, las personalizaciones que elige el cliente y con toda la información sobre la parcela y los trabajos de urbanización:

• Elaboración del presupuesto global y los pagos (PEM, honorarios y servicios externos).
• Determinación de los hitos en la realización de la vivienda y el plazo de ejecución. Los plazos suelen ser entre 3 y 5 meses, dependiendo del sistema y el tipo de vivienda.
• Confirmación del cliente de las características de la vivienda y del presupuesto.

Proyecto

En esta fase llega el momento de definir técnicamente la vivienda prefabricada cumpliendo tanto los deseos del cliente como las normativas de construcción y urbanísticas del lugar de implantación.

Al principio del proyecto debes coordinar con los equipos las herramientas de diseño que emplearéis:

• Acuerda el estándar BIM y demás software de diseño que los equipos emplearán.
• Las aplicaciones específicas empleadas en la fabricación y el ensamblaje.

El proceso es similar a cualquier proyecto de edificación, con la salvedad de dos características importantes: son sistemas de construcción en seco y necesitas definir un nivel de detalle exhaustivo en el proyecto de ejecución. Aquí va la checklist con las peculiaridades extra que debe incluir tu proyecto de ejecución:

• Uniones de los marcos de la estructura: ¿soldadas? ¿Atornilladas?
• Definir el sistema de fijación de la vivienda a la cimentación. Normalmente con pernos de anclaje.
• Detalle de la junta de la vivienda sobre el terreno libre de humedades por capilaridad. Una solución práctica es diseñar un forjado sanitario.
• Detalles de conexión entre los módulos en la parcela.
• Uniones temporales de los módulos en el proceso de fabricación.
• ¿Es necesaria una estructura auxiliar para el transporte y para los desplazamientos con la grúa? Estudia exhaustivamente la portabilidad del módulo para su correcta implantación y si debes soldar o anclar otros medios.

Ten presente también los criterios de elección de la cimentación, en estricto cumplimiento del CTE-SE: normalmente se emplean zapatas corridas de hormigón o bien losa continua, para repartir mejor las cargas.

Fabricación

¿Cómo se fabrica una vivienda prefabricada? De la forma más sencilla posible. Con el objetivo de facilitar al máximo el montaje en el solar, la casa se construye por módulos transportables con dimensiones predefinidas.

Lo bueno de este sistema es que los componentes se instalan en un entorno controlado, independiente a las condiciones atmosféricas. Esto te agiliza el control de calidad de los trabajos y reduce al 30%-50% el tiempo de ejecución.

Para ello debes saber coordinar los diferentes gremios especializados: soldadores, gruistas, carpinteros, albañiles, instaladores de ventanas, etc. En la planta de fabricación, los diferentes gremios van pasando por la casa prefabricada hasta terminarla por completo. Aquí va una checklist básica de control del orden de fabricación:

• Montaje de los elementos estructurales y la cubierta y sus fijaciones temporales.
• Paredes y tabiques exteriores.
• Tabiques interiores.
• Ventanas, puertas y protecciones solares exteriores.
• Sistemas de fontanería, calefacción y ventilación.
• Instalación de electricidad.
• Red de saneamiento.
• Pavimentos y alicatados.
• Sanitarios y grifería.
• Acabados interiores y remates finales.
• Limpieza del interior de la vivienda.
• Colocación del mobiliario.
• Cortinas y detalles textiles.
• Revisión final.

En el proceso de fabricación de la casa, el cliente puede ir al taller y visitar los trabajos de ejecución. También tiene posibilidad de refinar algún que otro detalle estético, siempre que no suponga un cambio importante en el proceso.

¿Cómo es la instalación de ventanas en las casas prefabricadas?

Gracias al excelente control de calidad de las viviendas prefabricadas, las dimensiones de los huecos ejecutados coinciden con las mediciones en proyecto. Esto nos da la ventaja de que las ventanas y puertas pueden fabricarse en paralelo al montaje de la vivienda, en lugar de tener que esperar a ir a tomar medidas en los huecos ejecutados.

Por otro lado, te aconsejamos que diseñes en detalle con tu equipo y los fabricantes el procedimiento de instalación de las ventanas en los paneles, así puedes estandarizar al máximo su ejecución. Si quieres leer más sobre este tema te recomendamos el post “ventanas para la construcción industrializada” :-).

Los trabajos in situ

En nuestra checklist para construir casas prefabricadas este apartado es imprescindible. Si bien la ventaja de estas viviendas es que se construyen off-site, hay una serie de trabajos en la parcela que son imprescindibles. Estos suelen realizarse en paralelo a la fabricación de la vivienda, aquí tienes los hitos clave para que todo vaya rodado:

• En el caso de terreno con pendiente, ejecutar los muros de contención.
• Correcta ejecución de la cimentación y los puntos de anclaje de los módulos.
• Imprimación antihumedad.
• Puntos de toma de agua a la parcela.
• Toma a tierra.
• Contador e instalación de baja tensión.
• Conexiones y red de desagüe de aguas negras hasta la red general o la fosa séptica.
• Red de recogida de aguas pluviales.
• Láminas anti-radón en localizaciones que lo requiera el CTE.

En paralelo a estos trabajos hay que poner a punto la parcela para la logística de los módulos, como el lugar de colocación de la grúa y la zona de descarga de los camiones.

Transporte

Cuando la vivienda está terminada hasta el último picaporte, está lista para transportarla en sus diferentes módulos a la parcela, normalmente con camión.

El transporte debe estar integrado en la planificación y sobre todo hay que prestar atención a que los elementos lleguen a tiempo y en perfecto estado al solar.

Instalación

Implantación de la vivienda en el solar suele ser rápida. Al tener ya los volúmenes cerrados, las condiciones meteorológicas no son un obstáculo para los trabajos.

Una vez colocados los móudlos, la guinda del pastel es la ejecución de:

• La unión de los conductos, tomas y desagües entre los módulos y la instalación in-situ,
• Las fijaciones de los módulos al suelo y
• los remates de las juntas entre los módulos: soldar, atornillar, unir láminas, los acabados superficiales, etc.

Como punto final adicional, se realizarían los trabajos de urbanización :-).