A la hora de mudarse de casa surge la pregunta: ¿Volver a alquilar o comprar mi propia vivienda? Actualmente existen diferentes modelos de vivienda, desde las formas tradicionales hasta las viviendas colaborativas y el flex living. Esta vez en el Reto Kömmerling te traemos el modelo inmobiliario build to rent. Coonce sus peculiaridades, los factores a tener en cuenta como arquitecto en este tipo de proyectos y por qué su auge actual en España.
El concepto del build to rent, que significa «construir para alquilar» en español, es un modelo inmobiliario dirigido al alquiler de viviendas. En un proyecto BTR el promotor no vende las viviendas a particulares una vez construidas, sino que entrega el edificio completo a un inversor, quien se ocupa de gestionarlo.
Lo particular del build to rent es que, desde el principio, la promoción está planificada para ser alquilada, y esta decisión conlleva consideraciones diferentes en cuanto a la construcción y la arquitectura (lo veremos más adelante).
El propietario, que suele ser un banco o inversor, se hace cargo de la gestión y el mantenimiento de las instalaciones del edificio completo, incluidas las viviendas. Es decir, si el inquilino tiene algún problema, la que responde es la empresa gestora. Es un trato más profesional que con el típico casero.
CARACTERÍSTICA | BUILD TO RENT | PROMOCIÓN DE VIVIENDAS TRADICIONAL |
Objetivo de la promoción | Alquiler de las viviendas. | Venta de las viviendas. |
Trámites tras la construcción | Contratos de alquiler de cada piso. | División horizontal y venta de los pisos. |
Diseño | Foco en la durabilidad y el mantenimiento. | Acabados personalizados. |
Propiedad | Entidad bancaria, fondo de inversión, aseguradora. Propietario único de todo el edificio. | Varios propietarios, normalmente uno por unidad de vivienda. |
Gestión del edificio | Gestión profesional. | Comunidad de propietarios particulares. |
Desde el punto de vista profesional, los arquitectos debemos orientar el diseño a la optimización de las viviendas (para que sean lo más rentables posible) y una elección de materiales de calidad y duraderos. Además, el proyecto no termina con la entrega de la obra, sino que la relación con la empresa gestora continúa durante la fase de uso del edificio.
¿Qué peculiaridades debemos tener en cuenta como arquitectos en los proyectos BTR?
Empezamos con el programa de usos: vas a tener que diseñar espacios de uso comunitario como salas de coworking, zonas de ocio, gimnasio, etc., poco vistos en las promociones de vivienda convencionales. Normalmente la gestora tendrá también una oficina en el edificio para atender a los inquilinos.
Estos edificios suelen tener muy buena calidad constructiva y pueden estar acompañados de certificados medioambientales como BREEAM, LEED, etc.
En cuanto a las instalaciones de climatización y ventilación, suelen estar centralizadas, lo que agiliza las inspecciones técnicas. También hay cabida para el control de la vivienda con domótica.
En España hay una situación ideal para que el modelo build to rent crezca con fuerza: por un lado, hay una demanda generalizada de vivienda por parte de los jóvenes españoles y, por el otro, tenemos a entidades bancarias y fondos de inversión como propietarios de inmuebles.
¿Por qué?
Lo normal entre la gente joven en España hasta hace unos años era primero emanciparse de los padres y luego comprar un piso, tras haber ahorrado y teniendo un puesto de trabajo fijo. Pero la realidad actual es algo diferente: el poder adquisitivo de los jóvenes adultos ha caído drásticamente y lo de comprar una casa está todavía en la lista de deseos. Así que, no queda más remedio que alquilar o compartir piso.
Por otro lado, tras la crisis de 2008, parte del parque inmobiliario en nuestras grandes ciudades pasó a ser propiedad de bancos y fondos: adquirieron un gran volumen de inmuebles a precios irrisorios. Ahora estos inmuebles están siendo acondicionados para ser alquilados.
La evolución en España del BTR va aumentando según pasan los años. En 2023 se entregaron más de 9000 viviendas siguiendo este modelo. Fuente: Informe anual de estado y tendencias del build to rent en España 2024.Desde mi punto de vista, el BTR en España es muy interesante porque el alquiler de vivienda se profesionaliza, lo que conlleva que las viviendas aumentan la calidad constructiva y las instalaciones se mantienen en buen funcionamiento. ¿Quién no habrá tenido una mala experiencia porque el casero no arreglaba un grifo o no solucionaba los mohos en el cuarto de baño? Con el BTR estas incidencias se solucionan de forma ágil.
Bajo la perspectiva del inquilino también es positivo porque los precios de alquiler están regulados y se sostienen más que con arrendadores privados.
Interior de un apartamento en régimen flex living en Valdebebas. Foto: Be Casa.El modelo de alquiler en flex living es otro tipo de negocio inmobiliario que está creciendo a buen ritmo en España: ¿Sabías que el mayor edificio de flex living de Europa está en Madrid?
En cuanto a qué modelo es mejor para vivir, la respuesta tiene que ver con el tiempo de permanencia:
El flex living funciona como un apartahotel para estancias inferiores a un año. Es ideal para nómadas digitales y personas que deben desplazarse temporalmente por negocios. Una ventaja importante es que los apartamentos están amueblados y acondicionados, no hay un contrato de alquiler ni tampoco tienes que pagar una fianza.
Si, por otro lado, estás buscando vivienda más a medio-largo plazo, una alternativa al alquiler tradicional es el build-to-rent.
